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_三套房停贷逼空投资客 “擦边球”操作几无空间

2017-11-21 01:06

在监管部门授意京沪杭深等一线城市暂停三套房贷业务一周后,全国商业银行对三套房贷不约而同地采取了“能不贷就不贷”的保守策略,三套房贷市场陷入全面停顿。在此次房地产调控政策重压下,改善型住房购房者“怨气重重”,是放弃购房计划,还是另辟蹊径?理财人士支出妙招:如果你已有房产,何不用抵押消费贷款做个变通。即便此路不通,也可通过“变个人住房贷款为抵押消费贷款”的自我循环达到购置三套房的置业理想。

三套房贷全面停顿

8月初,监管部门就当前房地产市场价涨量跌的形势,向京沪杭深等一线城市商业银行授意,暂停投放第三套及以上个人住房贷款。与此同时,中国银监会针对“房地产价格下滑60%”情况下商业银行风险承受能力开展压力测试。两项消息一出,第三套房贷在全国范围内全面停顿,房地产信贷市场再次沦为雷区。

据房地产第三方研究机构在全国大中型城市获取的信息来看,京沪杭深等一线城市的三套房贷业务已基本暂停。银率网房贷分析师表示,除个别银行仍能操作少量三套房业务,一线城市已全面停贷三套房,而二三线城市虽不在此次政策暂停之列,但在近期房贷敏感时期,事实上也已经处于半停顿状态。

记者以购房者身份在中原地产、我爱我家等地产中介公司获悉,三套房贷短时间内越来越无可操作空间。我爱我家上海东方店物业顾问表示,最近3个月二手房市场成交量明显下滑了很多,“要做贷款的客户我们先会问清楚已有房产情况,如果是二套房以上的只能请客户另想办法”。

政策红线逼空投机

“新国十条”的逐步落实,使得原本火热的房地产市场特别是个人住房贷款市场冷却了下来。

仅以上海市场为例,政策出台当月,个人住房贷款仍有83.1亿元新增量,但在此后的5、6、7月却逐月下滑,以至于7月仅有2.7亿元增量,比5月少增54.2亿元,比6月少增28.1亿元,同比更是缩水97.7%。

8月以来,个人住房贷款市场仍旧低迷,特别是在少数一线城市叫停三套房贷之后,投资客闻风早一步退出市场。“一般而言,以家庭为单位购房置业在三套以上的都已经掺杂投资需求。本次新国十条的政策意图,并不是为了强行打压房价或是抑制适度投资需求,而是要在短期内稳定房价,从而在中长期稳定房地产市场。从政策本身来看,投资需求特别是投机需求遭政策强压逼空,一旦投机力量退出市场或是市场交易量低到一定程度且房价稳定时,房贷限制政策还会有所放松”,一资深商业银行房贷部门负责人分析认为。

抵押消费贷款接棒

本次房贷政策调控最“冤”的人群,要数改善型住房消费者。“认房又认贷”调控措施一刀切的做法,使得即便是以旧换新,也无法免于“二套房”、“三套房”认定。对此理财人士表示,虽然目前“三套房贷”停贷的情况下已几乎没有可操作的空间,但是如果购房者另有一处或两处房产,还是可以以抵押消费贷款的方式做些许变通。

举例来说,如果一购房者已有A、B两处房产,在购买C房产时如申请个人住房贷款基本会被商业银行拒贷,那么客户可以选择将A或B房产进行抵押,以抵押款支付C房产余款。“但是在实际操作中,商业银行也会提醒客户,尽量不要将抵押贷款用于房产投资,目前各行对房贷的相关业务还是控制的很严”,深发展房贷业务员特别作出说明。

另有房产中介以实例说明,购房者可另行筹措资金全额付清第三套房购房款,之后再将该房向商业银行做抵押贷款,用于归还之前购房筹措资金。“商业银行对普通的个人住房贷款,会审核客户拥有房产数量,从而很难对第三套房进行放贷;而抵押消费贷款则只会参考客户已有房产确定利率水平,不存在"停贷"的风险。”

不过该人士也表示,虽然此办法可以用于第三套购置,但通常已有房产的情况下,商业银行给出的抵押贷款利率会在基准利率上浮10%-20%水平,相比之前的三套房贷利率并无多大优惠。而且,除非客户信用及资质相当好,银行能给出的贷款成数已经很难到七成。

“擦边球”操作几无空间

除上述两种方法外,记者从贷款公司、评估公司了解到,目前市场上操作第三套房贷的更多采用了“违规”方式。比如以已有房产做抵押消费贷款用于支付三套房首付款,而在不同省市间建委信息不共享的情况下,很多异地购房的情况也可被认为是第二套房甚至首套房,从而享受房贷优惠政策。

又比如通过向评估公司支付1%的手续费做高已有房产评估价,再向商业银行申请抵押消费贷款,便有可能获得比购房全款更多的贷款资金。

但业内人士也表示,随着商业银行对房贷业务审核力度的加强,此类违规做法的市场空间已越来越小,“且在本阶段这个政策敏感期,商业银行对二套以上房贷已是能不贷就不贷”。

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发布时间:2017-11-21 01:06

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